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正在建設(shè)中的南寧市中房碧翠園B組團小區(qū)
柳州市申請住房公積金貸款的銀海小區(qū)五六期項目
柳州市申請住房公積金貸款的保障房小區(qū)龍騰苑
位于柳州市市航一路上的銀海小區(qū)，幾棟正在建設(shè)中的高層住宅頂上“封頂大吉”的橫幅特別惹眼。這是柳州市銀海小區(qū)五、六期的經(jīng)濟適用住房。進度最慢的22號樓，也已經(jīng)建至14層，本月將有一筆2200萬的資金轉(zhuǎn)至施工方賬戶，以支持項目的快速運轉(zhuǎn)。明年，這五棟樓將可交付使用，共為柳州市中低收入人群提供住房509套。
此前的2012年年初，柳州市經(jīng)濟實用住房發(fā)展中心主任蔣瑋還在為銀海小區(qū)五六期的建設(shè)資金發(fā)愁。而即將入住這509套新房的住戶也許并不清楚，正是由于申請到了利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，銀海小區(qū)五六期的五棟樓房才得以順利開工建設(shè)。
柳州市是廣西試水利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的3個城市之一。去年9月，廣西南寧、柳州、百色3個城市獲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委聯(lián)合批準(zhǔn)成為全國利用住房公積金貸款的第二批試點城市，也是廣西首批入圍試點名單的城市，3個市共5個項目成為試點范圍，貸款額度4.42億元。
一年過去了，3個城市試點情況如何，運作是否順利，如何確保資金的安全？帶著諸多疑問，筆者走進南寧、柳州，揭開利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的面紗。
獲批4.42億元 支持建設(shè)保障房約4千套
廣西申請利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，可以追溯到2009年。
2009年，國家公布了第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的名單，全國共28個城市先行試點。自第一批開始試點以來，廣西密切關(guān)注試點城市情況。
2011年，國家加大保障性住房建設(shè)力度，廣西建設(shè)任務(wù)是29萬套，是2010年的4倍。大量上馬的保障房，需要資金支持。據(jù)統(tǒng)計，2011年全區(qū)保障性住房的建設(shè)共需要資金約279.3億元，而各級財政補助的資金大約只占到所需資金的20%不到。
建設(shè)資金急需從其他渠道籌集。廣西能否也利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)？
這并非不可行。從2011年開始，受房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，廣西住房公積金個人住房貸款發(fā)放持續(xù)下滑，住房公積金使用率逐月降低，據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)前4個月貸款發(fā)放額比2010年同期下降12%，部分城市下降幅度達(dá)到60%。從全區(qū)來看，大量住房公積金資金結(jié)余。
“住房公積金貸款量的減少，一方面削弱了住房公積金支持職工購建住房的功能，另一方面也影響住房公積金的保值增值，不利于住房公積金制度的健康發(fā)展。”廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
對照第一批試點城市的要求，廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我區(qū)4個城市符合試點條件。這四個城市分別是南寧、柳州、桂林、百色。試點城市所應(yīng)具備的條件，除了住房公積金決策和管理體制健全，出臺有經(jīng)濟適用住房管理辦法等相對彈性較大的指標(biāo)外，還有三個“硬杠杠”：近五年住房公積金管理未發(fā)生違法違規(guī)行為；住房公積金個人貸款率達(dá)到40%，閑置資金數(shù)額在10億元以上。
而這幾個城市，恰好是保障性住房建設(shè)“大戶”，對資金的需求量相對較大。
2012年，獲知國家將開展第二輪試點的消息后，廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳提前與符合試點條件的城市對接，掌握到南寧、柳州、百色3市有強烈的愿望申請成為試點城市。
隨后，組織有試點意向的城市住房公積金管理中心相關(guān)人員前往首批試點的城市進程考察，并牽頭組織3城市進行申報。2012年9月底，國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委聯(lián)合公布第2批試點名單，我區(qū)南寧、柳州、百色3個城市成功入圍試點名單。3個城市申請到貸款額度4.42億元，按2000元/平方米、每套60平方計算，將可支持建設(shè)保障房約4000套，解決4000戶中低收入家庭住房困難。
設(shè)置多重保險杠保資金安全
有市民提出質(zhì)疑，對于區(qū)內(nèi)的城市而言，小規(guī)模的個人住房貸款并不足以影響住房公積金的運轉(zhuǎn)，但是大規(guī)模的建設(shè)貸款是否會影響到其他職工使用住房公積金？
根據(jù)國家2009年出臺的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》，試點城市可在優(yōu)先保證繳存職工提取和個人住房貸款、按上年末住房公積金余額的規(guī)定比例留足備付準(zhǔn)備金的前提下，將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金，用于發(fā)放項目貸款。
南寧住房公積金管理中心副主任李艷介紹，南寧市目前只有一個經(jīng)濟適用住房項目獲批準(zhǔn)成為試點項目，貸款額度為2億元，僅僅占到沉淀資金的3.5%，完全不會影響其他職工正常提取和使用住房公積金。
柳州市住房公積金管理中心副主任高為恒坦言，柳州當(dāng)時決定參與試點，原則就是必須保證不影響職工的正常使用。
資金貸出去了，如何確保其安全？
在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的設(shè)計中，每個試點項目確定一家受委托銀行，設(shè)立一個項目貸款資金監(jiān)管賬戶，實行?？顚Ｓ?，部省兩級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門通過運行監(jiān)管系統(tǒng)對試點項目貸款業(yè)務(wù)進行全程監(jiān)管。此外，住房公積金督察員將重點對試點城市住房公積金管理和試點項目貸款工作開展定期巡查。
在高為恒看來，住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)最大的風(fēng)險是項目違約風(fēng)險。資金放出去，必須確保能夠收回來。因此在項目的選擇上，除了必須符合規(guī)定的條件外，柳州也格外小心，共選擇了2個濟適用住房項目和1個公共租賃住房項目。經(jīng)濟適用住房的銷售周期較短，資金回籠基本不存在壓力。而選擇一個公共租賃住房項目，則是利用住房公積金貸款在財政資金緊張的時候起到緩解資金壓力的作用。
萬一項目出現(xiàn)問題，資金確實無法回收，也不必?fù)?dān)心。目前，我區(qū)幾個城市在試點過程當(dāng)中，都采取了抵押擔(dān)保的方式。南寧市碧翠園小區(qū)B組團的業(yè)主中房南寧分公司，將位于南寧市中心繁華地段的“民族商場”作為抵押物，抵押率為67.8%，達(dá)到了抵押物足值的要求，而柳州市3個試點項目，均能保證貸款抵押物價值覆蓋貸款金額，并且在抵押登記生效后方發(fā)放貸款。
“從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部到省級監(jiān)管部門，再到地市各自的措施，至少設(shè)置了三重‘保險杠’，如此一來，資金安全將得到保證?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
試點帶來的效益
中房南寧分公司的項目總監(jiān)莫建雄清楚地記得，碧翠園B組團收到的第一筆貸款是5月31日。對于開發(fā)單位而言，能夠申請到住房公積金貸款，是一個絕對的利好。目前住房公積金個貸利率為4.5%，項目貸款按1.1倍執(zhí)行。即便如此，利率還是比商業(yè)貸款低了2個百分點。
中房南寧分公司測算，相對于商業(yè)貸款，2億的住房公積金貸款將可節(jié)省利息約800萬元。
而對于公積金中心來說，住房公積金支持保障性住房建設(shè)將可帶來更多的增值收益，而這部分資金將可作為廉租住房建設(shè)的補充租金。
不僅如此，住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)還撬動了其他資本參與保障房建設(shè)。
柳州銀海小區(qū)此前尋找過商業(yè)貸款，但是均吃了閉門羹。讓蔣瑋驚喜的是，申請到住房公積金貸款之后，作為保障房開發(fā)業(yè)主單位的柳州經(jīng)濟實用住房發(fā)展中心，先后接到多個商業(yè)銀行的電話，表示愿意支持柳州市其他保障性住建建設(shè)。
這對于為保障性住房建設(shè)資金來源頭痛的住房保障管理部門來說無疑是個好消息。
今年，國家決定擴大棚戶區(qū)改造范圍，未來5年我國將改造棚戶區(qū)危舊住房1000萬套，廣西則初步擬定將城中村、舊城改造等納入棚戶區(qū)改造范圍，并將在2017年前建設(shè)約30萬套棚戶區(qū)安置住房。
作為開發(fā)業(yè)主，柳州經(jīng)濟實用住房發(fā)展中心們希望住房公積金貸款支持保障房建設(shè)能夠進一步擴大。
對此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管處負(fù)責(zé)人表示，下一步將根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，并結(jié)合各市的實際情況，決定是否繼續(xù)擴大支持范圍。
事實上，自2009年開始試點以來，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)工作一直在小心翼翼地前行。南寧住房公積金管理中心副主任何東就將南寧的試點稱為“大姑娘出嫁頭一回”，因此，南寧也在小心地試點，希望能夠積累更多的經(jīng)驗。
在實際的操作中，試點工作也遇到一些這樣那樣的困難。比如說，部分標(biāo)段存在工程滯后問題，影響貸款資金使用進度。同時，對于公積金中心來說，項目貸款試點是一項全新的工作，經(jīng)驗還較為欠缺。
“我們是試點，試點總會遇到一些困難?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)不僅是制度的創(chuàng)新，也是住房公積金監(jiān)督和管理的突破，讓住房公積金從消費領(lǐng)域延伸到生產(chǎn)領(lǐng)域，保持了住房公積金的生命力。
記者了解到，截至目前，按照各試點項目開工建設(shè)進度，已對符合發(fā)放條件的南寧市中房碧翠園小區(qū)B組團，柳州市銀海小區(qū)五期項目2個項目共發(fā)放了9000萬元首期貸款，其余項目正在進行評審或?qū)徟?。而目前已?jīng)收回貸款利息近70萬元。 | 
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